Ринок нерухомості в Польщі зараз нагадує добре налаштований годинниковий механізм: ціни високі, але вже не стрибають так шалено, як у 2023–2024 роках. Після буму, викликаного пільговими кредитами, ситуація стабілізувалася. У липні 2026 середня вартість квадратного метра квартири по країні коливається близько 11–12 тисяч злотих, а в найбільших містах цифри помітно вищі.
Для українців, які все частіше розглядають Польщу як місце для життя чи інвестиції, ці цифри — не просто статистика. Це реальні гроші, які доведеться витратити на 50–70-метрову «двушку» чи «трешку». І різниця між Варшавою та Лодзю може сягати майже вдвічі.
Давайте розберемося без прикрас: скільки реально коштує житло в різних містах, що впливає на ціну і які додаткові витрати чекають покупця.
Середні ціни на квартири по Польщі у 2026 році
За даними Національного банку Польщі (NBP) за перший квартал 2026 року, транзакційні ціни на вторинному ринку в семи найбільших містах становлять у середньому близько 13 500 злотих за квадратний метр. На первинному ринку (новобудови) трохи вище — близько 14 250 злотих.
Національна медіана цін пропозицій у липні 2026 року — приблизно 590–600 тисяч злотих за середню квартиру. Це означає, що половина пропозицій дешевша, половина дорожча.
Найдорожче житло, як і раніше, у Варшаві: 16 300–16 500 злотих за м² на вторинному ринку і майже стільки ж на первинному. Тут 50-метрова квартира легко виходить на 800–850 тисяч злотих.
Курс злотого до гривні на кінець липня 2026 року тримається близько 11,79 грн за 1 PLN. Тож ті самі 800 тисяч злотих — це приблизно 9,4 мільйона гривень.
Порівняння цін у найбільших містах
| Місто | Вторинний ринок (PLN/м²) | Первинний ринок (PLN/м²) | Орієнтовна ціна 50 м² (вторинний) |
|---|---|---|---|
| Варшава | 16 393 | 16 475 | 820 000 PLN |
| Краків | 15 110 | 15 384 | 755 000 PLN |
| Гданськ | 13 870 | 14 647 | 693 000 PLN |
| Вроцлав | 12 632 | 13 903 | 631 000 PLN |
| Познань | 10 677 | 12 627 | 534 000 PLN |
| Лодзь | 7 971 | 9 758 | 400 000 PLN |
Дані транзакційних цін за перший квартал 2026 року (NBP). Ціни пропозицій зазвичай на 5–10 % вищі.
У Лодзі 50-метрова квартира на вторинному ринку реально коштує близько 380–420 тисяч злотих. У Катовіце та Любліні ситуація схожа — часто можна вкластися в 400–500 тисяч. А от у Тримісті (Гданськ–Гдиня–Сопот) ціни вже ближчі до краківських.
Що впливає на вартість квартири
Локація всередині міста грає вирішальну роль. У Варшаві квартира на Мокотові чи Жолібожі може коштувати на 20–30 % дорожче, ніж на Білоленці. У Кракові — Старе Місто та райони біля Вавеля тримають премію, а от Нова Гута залишається доступнішою.
Стан будинку і рік будівництва теж важливі. Новобудови 2023–2026 років з підземним паркінгом, ліфтом і сучасними комунікаціями дорожчі за панельні будинки 80–90-х. Але іноді добре відремонтована «вторинка» в центрі виявляється вигіднішою за нову квартиру на околиці.
Площа і кількість кімнат впливають нелінійно. Кавалерки (студії) за квадратний метр часто дорожчі, бо на них високий попит серед молоді та орендарів. Великі квартири понад 80–90 м² іноді продаються з невеликою знижкою за метр.
Додаткові витрати при купівлі
Сама ціна квартири — лише частина рахунку. На вторинному ринку обов’язковий податок PCC — 2 % від вартості. На квартиру за 600 тисяч злотих це 12 тисяч. Для першого житла є звільнення від цього податку, але умови треба перевіряти уважно.
Нотаріальні послуги коштують від 2,5 до 4,5 тисяч злотих плюс ПДВ 23 %. Судові збори за внесення до земельно-іпотечної книги — близько 200–400 злотих. Якщо купуєте через агентство, комісія часто 2–3 % (іноді її платить продавець).
У підсумку до вартості квартири на вторинному ринку варто закладати ще 4–8 % додаткових витрат. На первинному ринку ПДВ уже включено в ціну забудовника, тож додаткові платежі менші.
Для іпотеки банки вимагають оцінку (400–1000 злотих) і можуть брати комісію за оформлення кредиту. Середня зарплата в корпоративному секторі Польщі зараз близько 9 000–9 200 злотих брутто на місяць, тож для багатьох місцевих покупців іпотека залишається основним інструментом.
Чи варто купувати зараз і для кого
Ринок у 2026 році спокійніший, ніж два роки тому. Зростання цін сповільнилося до 2–5 % на рік у більшості міст, а в деяких навіть фіксували невеликі корекції на вторинному ринку. Попит з боку українців залишається помітним: у 2025 році громадяни України купили понад 9 тисяч квартир.
Якщо шукаєте житло для себе — Варшава і Краків дають найкращу ліквідність і можливість здати в оренду. Якщо важлива ціна — Лодзь, Катовіце чи менші міста на сході Польщі пропонують значно доступніші варіанти.
Новобудови цікаві тим, що часто продаються з розтермінуванням від забудовника. Вторинний ринок — швидше заселення і можливість торгуватися, особливо якщо квартира стоїть на ринку довше трьох-чотирьох місяців.
Перед покупкою обов’язково перевіряйте земельну книгу (księga wieczysta), стан будинку та наявність боргів. Для іноземців процес купівлі квартири відносно простий, але з землею під будинком можуть бути обмеження. Краще працювати з перевіреним юристом і нотаріусом.
Ціни на квартири в Польщі у 2026 році вже не стрибають, але й дешевими їх назвати складно. Різниця між містами величезна, а додаткові витрати можуть відчутно збільшити бюджет. Якщо підійти до вибору спокійно, з цифрами в руках і без поспіху — знайти гідний варіант цілком реально.
Leave a Reply